Η Ελλάδα έχει σπίτια, αλλά όχι για όλους: Κλειστά ακίνητα, ακριβά ενοίκια και μια γενιά που δεν μπορεί να αγοράσει...
Η μεγάλη αντίφαση της ελληνικής αγοράς κατοικίας: χιλιάδες ακίνητα παραμένουν κλειστά ή χρειάζονται εκτεταμένη ανακαίνιση, την ώρα που οι τιμές συνεχίζουν να ανεβαίνουν και οι νέοι απομακρύνονται όλο και περισσότερο από την ιδέα της ιδιοκατοίκησης
Υπάρχει ένα παράδοξο στην ελληνική αγορά κατοικίας που γίνεται ολοένα πιο δύσκολο να αγνοηθεί.
Η Ελλάδα δεν είναι μια χώρα χωρίς σπίτια.
Υπάρχουν εκατομμύρια κατοικίες, ένα σημαντικό μέρος των οποίων δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία. Υπάρχουν παλιά διαμερίσματα, μονοκατοικίες, εξοχικά, ακίνητα που έχουν μείνει κλειστά για χρόνια, σπίτια που πέρασαν από γενιά σε γενιά και παραμένουν αναξιοποίητα, αλλά και κατοικίες που θα μπορούσαν να επιστρέψουν στην αγορά μόνο μετά από σημαντικές εργασίες.
Την ίδια στιγμή, ένας νέος εργαζόμενος που προσπαθεί σήμερα να αγοράσει ή ακόμη και να νοικιάσει ένα σπίτι βρίσκεται αντιμέτωπος με μια εντελώς διαφορετική πραγματικότητα.
Οι τιμές των ακινήτων εξακολουθούν να ανεβαίνουν, τα ενοίκια πιέζουν τα νοικοκυριά και το εισόδημα δεν ακολουθεί πάντα με τον ίδιο ρυθμό.
Το αποτέλεσμα είναι μια χώρα με μεγάλο κτιριακό απόθεμα, αλλά με έλλειψη κατοικιών που να είναι πραγματικά διαθέσιμες, οικονομικά προσιτές και κατάλληλες για μόνιμη κατοικία.
Οι τιμές των ακινήτων δεν σταματούν
Τα τελευταία χρόνια η αγορά κατοικίας έχει επιστρέψει δυναμικά.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το δεύτερο τρίμηνο του 2026 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,5% σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2025.
Οι τιμές των νέων διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 6,2%, ενώ των παλαιών κατά 5%.
Η αύξηση δεν περιορίζεται στην Αθήνα.
Στην Αθήνα οι τιμές αυξήθηκαν κατά 5%, στη Θεσσαλονίκη κατά 4,7%, στις άλλες μεγάλες πόλεις κατά 5,4%, ενώ στις λοιπές περιοχές της χώρας η αύξηση έφτασε το 7,1%.
Και η εικόνα γίνεται ακόμη πιο εντυπωσιακή αν δούμε το σύνολο του 2025.
Οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 8,3%, ενώ τα παλαιά διαμερίσματα κατέγραψαν άνοδο 8,6%.
Με άλλα λόγια, η αγορά δεν έχει απλώς ακριβύνει σε σχέση με την περίοδο της κρίσης.
Συνεχίζει να ακριβαίνει.
Και αυτό συμβαίνει ακόμη και σε μια περίοδο κατά την οποία ένα μεγάλο μέρος των υποψήφιων αγοραστών προσπαθεί να υπολογίσει εάν μπορεί να σηκώσει ένα στεγαστικό δάνειο.
Μπορεί ένας νέος εργαζόμενος να αγοράσει σπίτι;
Εδώ βρίσκεται ίσως το σημαντικότερο ερώτημα.
Δεν αρκεί να γνωρίζουμε ότι ένα διαμέρισμα κοστίζει Χ ευρώ.
Πρέπει να συγκρίνουμε την τιμή του με τον μισθό.
Ας πάρουμε ένα υποθετικό παράδειγμα.
Ένας νέος εργαζόμενος θέλει να αγοράσει ένα διαμέρισμα 70 τετραγωνικών μέτρων.
Ακόμη και αν βρει ένα σχετικά οικονομικό ακίνητο, η τιμή αγοράς δεν είναι το μοναδικό κόστος.
Υπάρχει η προκαταβολή.
Υπάρχουν φόροι και έξοδα μεταβίβασης, συμβολαιογραφικά και λοιπά έξοδα.
Υπάρχει το κόστος του στεγαστικού δανείου.
Και υπάρχει κάτι ακόμη που συχνά παραβλέπεται:
η κατάσταση του ίδιου του ακινήτου.
Ένα παλιό διαμέρισμα μπορεί να εμφανίζεται στην αγορά ως «ευκαιρία», αλλά να χρειάζεται νέα κουφώματα, ηλεκτρολογική εγκατάσταση, υδραυλικά, θέρμανση, μόνωση, κουζίνα και μπάνιο.
Το ποσό που βλέπει ο αγοραστής στην αγγελία δεν είναι επομένως πάντα το πραγματικό κόστος απόκτησης.
Ένα σπίτι των 100.000 ευρώ μπορεί να αποδειχθεί πολύ ακριβότερο εάν απαιτεί δεκάδες χιλιάδες ευρώ για να μετατραπεί σε σύγχρονη κατοικία.
Η Ελλάδα έχει ένα τεράστιο και γερασμένο κτιριακό απόθεμα
Και εδώ εμφανίζεται ένα δεύτερο παράδοξο.
Η Ελλάδα διαθέτει ένα πολύ μεγάλο απόθεμα παλαιών κατοικιών.
Η Απογραφή Κτιρίων της ΕΛΣΤΑΤ καταγράφει την περίοδο κατασκευής των κτιρίων και των κατοικιών, αποτυπώνοντας ένα απόθεμα που έχει δημιουργηθεί σε διαφορετικές εποχές και με διαφορετικές κατασκευαστικές προδιαγραφές.
Στα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ για το κτιριακό απόθεμα φαίνεται ότι ένα σημαντικό μέρος των κατοικιών έχει κατασκευαστεί αρκετές δεκαετίες πριν.
Αυτό έχει τεράστια σημασία σήμερα.
Ένα σπίτι του 1960 ή του 1970 δεν είναι απαραίτητα ακατάλληλο.
Μπορεί όμως να χρειάζεται σημαντικές παρεμβάσεις για να ανταποκριθεί στις σημερινές ανάγκες ενεργειακής απόδοσης, θέρμανσης, ψύξης και άνεσης.
Και όσο αυξάνεται το κόστος ανακαίνισης, τόσο περισσότερα παλιά ακίνητα μπορεί να παραμένουν εκτός ενεργού αγοράς.
Το πρόβλημα επομένως δεν είναι μόνο:
«Πόσα σπίτια υπάρχουν;»
Το πραγματικό ερώτημα είναι:
«Πόσα σπίτια είναι σήμερα διαθέσιμα σε έναν άνθρωπο που χρειάζεται να κατοικήσει σε αυτά;»
Τα κλειστά σπίτια είναι ένας τεράστιος, αλλά σύνθετος αριθμός
Η εικόνα των κενών κατοικιών στην Ελλάδα είναι εντυπωσιακή.
Η Απογραφή καταγράφει σημαντικό αριθμό κατοικιών που δεν είναι κατοικούμενες, όμως εδώ χρειάζεται μια πολύ σημαντική διευκρίνιση.
Δεν είναι όλα τα κλειστά σπίτια ίδια.
Άλλο είναι ένα διαμέρισμα που βρίσκεται κενό και μπορεί να νοικιαστεί αύριο.
Άλλο ένα εξοχικό που χρησιμοποιείται λίγες εβδομάδες τον χρόνο.
Άλλο ένα ακίνητο που έχει μείνει κλειστό λόγω κληρονομικής διαφοράς.
Άλλο ένα σπίτι που χρειάζεται πλήρη ανακαίνιση.
Και άλλο ένα παλιό ακίνητο που βρίσκεται σε περιοχή όπου η ζήτηση για μόνιμη κατοικία είναι περιορισμένη.
Επομένως, το επιχείρημα «υπάρχουν εκατοντάδες χιλιάδες κλειστά σπίτια, άρα το πρόβλημα λύνεται» είναι υπερβολικά απλοϊκό.
Υπάρχει όμως και η αντίστροφη υπερβολή:
το γεγονός ότι ένα ακίνητο είναι κλειστό δεν σημαίνει ότι δεν μπορεί ποτέ να επιστρέψει στην αγορά.
Με τα κατάλληλα κίνητρα, χρηματοδότηση και διαδικασίες, ένα μέρος αυτού του αποθέματος θα μπορούσε να επιστρέψει στη μακροχρόνια κατοικία.
Το κόστος της κατοικίας είναι ήδη από τα μεγαλύτερα προβλήματα της Ελλάδας
Τα στοιχεία της Eurostat αποτυπώνουν ίσως καλύτερα από οτιδήποτε άλλο την πίεση.
Το 2025, το 26,4% του πληθυσμού στην Ελλάδα ζούσε σε νοικοκυριό όπου το κόστος κατοικίας ξεπερνούσε το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος.
Πρόκειται για μία από τις υψηλότερες επιβαρύνσεις στην Ευρωπαϊκή Ένωση.
Ακόμη πιο χαρακτηριστικό είναι ότι το 2024 τα ελληνικά νοικοκυριά διέθεταν κατά μέσο όρο περίπου 36% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για τη στέγαση.
Ο ευρωπαϊκός μέσος όρος ήταν περίπου 19%.
Αυτό σημαίνει ότι για ένα ελληνικό νοικοκυριό η κατοικία δεν είναι απλώς μία ακόμη δαπάνη.
Είναι συχνά η μεγαλύτερη δαπάνη.
Και όταν το κόστος κατοικίας απορροφά τόσο μεγάλο ποσοστό του εισοδήματος, περιορίζονται αναγκαστικά τα χρήματα για τρόφιμα, μετακινήσεις, διασκέδαση, αποταμίευση, παιδιά και τελικά για την ίδια την οικονομική ανεξαρτησία.
Και οι νέοι πληρώνουν ακόμη περισσότερο
Το πρόβλημα γίνεται ακόμη πιο έντονο για τους νέους.
Στην Ελλάδα, το 2025 οι νέοι έφευγαν από το πατρικό σπίτι κατά μέσο όρο στην ηλικία των 30,9 ετών.
Ο μέσος όρος στην Ευρωπαϊκή Ένωση ήταν 26,3 χρόνια.
Η διαφορά δεν μπορεί να αποδοθεί αποκλειστικά στην κουλτούρα ή στην οικογενειακή παράδοση.
Η οικονομική δυνατότητα να ζήσει κάποιος μόνος του είναι προφανώς κρίσιμος παράγοντας.
Και όταν το ενοίκιο, οι λογαριασμοί και τα υπόλοιπα έξοδα καταλαμβάνουν μεγάλο μέρος του μισθού, η παραμονή στο πατρικό σπίτι γίνεται όχι απλώς επιλογή, αλλά οικονομική ανάγκη.
Έτσι δημιουργείται ένας φαύλος κύκλος.
Ο νέος δυσκολεύεται να φύγει από το πατρικό.
Δυσκολεύεται να αποταμιεύσει για προκαταβολή.
Καθυστερεί την αγορά κατοικίας.
Καθυστερεί τη δημιουργία οικογένειας.
Και τελικά η στεγαστική κρίση αποκτά και δημογραφική διάσταση.
Η Ελλάδα των τουριστών και η Ελλάδα των κατοίκων
Και κάπου εδώ μπαίνει στην εξίσωση ο τουρισμός.
Ο τουρισμός είναι ένας από τους σημαντικότερους πυλώνες της ελληνικής οικονομίας.
Δεν μπορεί επομένως να αντιμετωπίζεται ως «εχθρός» της κατοικίας.
Υπάρχει όμως ένα πραγματικό ζήτημα όταν σε περιοχές με μεγάλη τουριστική ζήτηση ένα μέρος του οικιστικού αποθέματος μετατρέπεται από μόνιμη κατοικία σε τουριστικό κατάλυμα.
Η βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να αυξήσει το εισόδημα ενός ιδιοκτήτη.
Μπορεί όμως ταυτόχρονα να μειώσει τον αριθμό των ακινήτων που διατίθενται για μακροχρόνια μίσθωση, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου η ζήτηση από τουρίστες είναι πολύ υψηλή.
Η εικόνα είναι ιδιαίτερα έντονη σε τμήματα της Αθήνας και σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς.
Η ίδια η πλατφόρμα Airbnb εμφανίζει σήμερα χιλιάδες καταχωρίσεις στην Αθήνα, γεγονός που δείχνει την κλίμακα της τουριστικής αγοράς βραχυχρόνιας διαμονής.
Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι κάθε καταχώριση αντιστοιχεί σε ένα σπίτι που θα ήταν διαφορετικά διαθέσιμο σε μόνιμο κάτοικο.
Κάποια είναι επαγγελματικά καταλύματα, άλλα είναι δωμάτια, άλλα δεύτερες κατοικίες και άλλα ακίνητα που πιθανότατα δεν θα προσφέρονταν με τον ίδιο τρόπο στη μακροχρόνια αγορά.
Άρα και εδώ χρειάζεται ισορροπία.
Το ερώτημα δεν είναι:
«Airbnb ή Έλληνες;»
Το ερώτημα είναι:
«Πόση βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να απορροφήσει μια περιοχή χωρίς να εκτοπίζεται η μόνιμη κατοικία;»
Το πρόβλημα στα νησιά είναι ακόμη πιο σύνθετο
Σε αρκετές τουριστικές περιοχές υπάρχει ένα παράδοξο που γίνεται ολοένα πιο εμφανές.
Οι επιχειρήσεις χρειάζονται εργαζομένους για να εξυπηρετήσουν εκατομμύρια επισκέπτες.
Όμως οι ίδιοι οι εργαζόμενοι δυσκολεύονται να βρουν κατοικία.
Έτσι, ένα ξενοδοχείο μπορεί να έχει ανάγκη από προσωπικό, ένα εστιατόριο να αναζητά εργαζομένους και μια τουριστική επιχείρηση να προσλαμβάνει εποχικό προσωπικό, αλλά η περιοχή να μην διαθέτει επαρκείς και οικονομικά προσιτές κατοικίες για αυτούς.
Το πρόβλημα τότε παύει να είναι απλώς στεγαστικό.
Γίνεται πρόβλημα λειτουργίας της ίδιας της τοπικής οικονομίας.
Γιατρός, εκπαιδευτικός, αστυνομικός, υπάλληλος ξενοδοχείου ή εργαζόμενος στην εστίαση μπορεί να βρίσκει δουλειά σε έναν δημοφιλή προορισμό και ταυτόχρονα να μην μπορεί να βρει ένα σπίτι που να μπορεί να πληρώσει.
Μπορεί να αξιοποιηθεί το κλειστό απόθεμα;
Εδώ βρίσκεται ίσως μία από τις μεγαλύτερες προκλήσεις της επόμενης δεκαετίας.
Η Ελλάδα δεν χρειάζεται μόνο να χτίσει καινούργια σπίτια.
Χρειάζεται να αποφασίσει τι θα κάνει με τα σπίτια που ήδη υπάρχουν.
Ένα μέρος των κλειστών κατοικιών θα μπορούσε να επιστρέψει στην αγορά μέσω:
φορολογικών κινήτρων για ανακαινίσεις,
προγραμμάτων ενεργειακής αναβάθμισης,
κινήτρων για μακροχρόνια μίσθωση,
αντιμετώπισης των προβλημάτων στις κληρονομιές,
αξιοποίησης εγκαταλελειμμένων ακινήτων,
ανακαίνισης παλιών κατοικιών,
καλύτερης αξιοποίησης δημοτικών και δημόσιων ακινήτων.
Δεν είναι όμως εύκολη υπόθεση.
Ένα παλιό σπίτι μπορεί να απαιτεί δεκάδες χιλιάδες ευρώ για να γίνει κατοικήσιμο.
Ένα ακίνητο με πολλούς κληρονόμους μπορεί να χρειάζεται χρόνια για να ξεκαθαρίσει.
Ένα σπίτι σε απομακρυσμένη περιοχή μπορεί να μην έχει καμία πραγματική ζήτηση.
Και ένας ιδιοκτήτης που πληρώνει φόρους για ένα ακίνητο μπορεί να μην έχει την οικονομική δυνατότητα να το ανακαινίσει.
Το παράδοξο του ΕΝΦΙΑ
Εδώ υπάρχει ακόμη μία διάσταση.
Ένα κλειστό ακίνητο μπορεί να μην αποφέρει κανένα εισόδημα στον ιδιοκτήτη του και παρ' όλα αυτά να αποτελεί φορολογητέα περιουσία.
Ο ΕΝΦΙΑ δεν συνδέεται με το αν ένα ακίνητο είναι κατοικημένο ή ενοικιαζόμενο, αλλά με την ακίνητη περιουσία και τα χαρακτηριστικά της.
Αυτό σημαίνει ότι ένας ιδιοκτήτης ενός παλιού, κλειστού ακινήτου εξακολουθεί να έχει φορολογική επιβάρυνση, ακόμη και αν το ακίνητο δεν του αποφέρει εισόδημα.
Από την άλλη πλευρά, η πλήρης απαλλαγή από φόρους για κάθε κλειστό ακίνητο θα μπορούσε να δημιουργήσει άλλα προβλήματα και να ενθαρρύνει τη διατήρηση ακινήτων εκτός αγοράς.
Άρα η λύση δεν είναι απλώς «καταργούμε τον φόρο στα κλειστά σπίτια».
Χρειάζεται ένα σύστημα που να ξεχωρίζει:
το πραγματικά ακατοίκητο και μη αξιοποιήσιμο ακίνητο από το ακίνητο που παραμένει κλειστό ενώ θα μπορούσε να επιστρέψει στην αγορά.
Το μεγαλύτερο πρόβλημα δεν είναι ότι δεν υπάρχουν σπίτια
Ίσως αυτή να είναι τελικά η πιο σημαντική διαπίστωση.
Η Ελλάδα δεν αντιμετωπίζει μόνο πρόβλημα αριθμού κατοικιών.
Αντιμετωπίζει πρόβλημα διαθέσιμης, κατάλληλης και οικονομικά προσιτής κατοικίας.
Ένα σπίτι σε μια απομακρυσμένη περιοχή δεν λύνει το πρόβλημα ενός εργαζομένου που πρέπει να ζήσει στην Αθήνα.
Ένα εξοχικό που χρησιμοποιείται δύο εβδομάδες τον χρόνο δεν αποτελεί λύση για μια οικογένεια που ψάχνει μόνιμη κατοικία.
Ένα διαμέρισμα του 1965 που χρειάζεται πλήρη ανακαίνιση δεν είναι πραγματικά φθηνή κατοικία μόνο και μόνο επειδή η τιμή αγοράς του είναι χαμηλότερη.
Και ένα σπίτι που μετατρέπεται σε βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να αποφέρει σημαντικά περισσότερα στον ιδιοκτήτη από μια μακροχρόνια μίσθωση.
Το πρόβλημα λοιπόν είναι σύνθετο.
Η γενιά που κινδυνεύει να μείνει εκτός αγοράς
Η Ελλάδα είχε για δεκαετίες ένα διαφορετικό μοντέλο.
Η ιδιοκατοίκηση ήταν ένας από τους βασικούς τρόπους οικονομικής ασφάλειας της οικογένειας.
Οι γονείς αγόραζαν ή έχτιζαν ένα σπίτι και το περνούσαν στα παιδιά.
Η νέα γενιά όμως αντιμετωπίζει διαφορετικές συνθήκες.
Οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται.
Το κόστος ανακαίνισης αυξάνεται.
Τα ενοίκια πιέζουν.
Η δυνατότητα αποταμίευσης περιορίζεται.
Και η πρόσβαση σε στεγαστικό δάνειο προϋποθέτει εισόδημα και ίδια κεφάλαια που δεν είναι αυτονόητα για έναν νέο εργαζόμενο.
Έτσι δημιουργείται ο κίνδυνος μιας νέας κοινωνικής διαφοράς:
άλλοι θα διαθέτουν ακίνητη περιουσία επειδή την κληρονόμησαν και άλλοι θα προσπαθούν να αγοράσουν το πρώτο τους σπίτι σε μια αγορά που έχει ήδη απομακρυνθεί από το εισόδημά τους.
Η ερώτηση που πρέπει να απαντήσει η Ελλάδα
Το πρόβλημα της κατοικίας δεν λύνεται με μία μόνο πολιτική.
Δεν αρκεί να κατασκευαστούν νέα σπίτια.
Δεν αρκεί να περιοριστεί το Airbnb.
Δεν αρκεί να μειωθεί ένας φόρος.
Δεν αρκεί ένα πρόγραμμα στεγαστικών δανείων.
Χρειάζεται συνδυασμός πολιτικών που θα αυξήσει την προσφορά κατοικιών εκεί όπου υπάρχει πραγματική ζήτηση, θα βοηθήσει στην ανακαίνιση του παλιού αποθέματος και θα κάνει οικονομικά βιώσιμη την επιστροφή κλειστών ακινήτων στη μακροχρόνια αγορά.
Γιατί το μεγάλο ερώτημα της επόμενης δεκαετίας ίσως δεν είναι πόσα σπίτια έχει η Ελλάδα.
Είναι ποιοι θα μπορούν να ζουν μέσα σε αυτά.
Μια χώρα μπορεί να έχει εκατομμύρια ιδιοκτησίες και ταυτόχρονα μια ολόκληρη γενιά που δυσκολεύεται να αποκτήσει τη δική της κατοικία.
Μπορεί να έχει τουρισμό που σπάει κάθε ρεκόρ και ταυτόχρονα εργαζομένους που δεν μπορούν να βρουν σπίτι στον τόπο εργασίας τους.
Μπορεί να έχει χιλιάδες κλειστά ακίνητα και ταυτόχρονα οικογένειες που πληρώνουν ένα τεράστιο ποσοστό του εισοδήματός τους για να στεγαστούν.
Αυτό είναι το πραγματικό ελληνικό στεγαστικό παράδοξο.
Η Ελλάδα δεν χρειάζεται απλώς περισσότερα σπίτια. Χρειάζεται περισσότερα σπίτια που να είναι διαθέσιμα, κατοικήσιμα και προσιτά σε αυτούς που τα χρειάζονται.
Μείνετε μπροστά στις εξελίξεις — κάντε Like στο Facebook
Από το newsroom
Γράφει H Σκεύω Πινότση
-Posted by Anexartitos.Ta.Neα
Αν θέλετε να μαθαίνετε παράλληλα όσα σημαντικά διαδραματίζονται στα ελληνικά και ξένα media κάντε like στην σελίδα στο Facebook πατώντας εδώ.click here
Δημοσίευση σχολίου
.Τα σχόλια υπάρχουν για να συνεισφέρουν οι αναγνώστες στο διάλογο.
. Ο καθένας έχει δικαίωμα να εκφράζει ελεύθερα τις απόψεις του.
. Αυτό δεν σημαίνει ότι υιοθετούμε τις απόψεις αυτές.
. Συκοφαντικά ή υβριστικά σχόλια και greeklish αφαιρούνται όπου εντοπίζονται.
. Η ευθύνη των σχολίων (αστική και ποινική) βαρύνει τους σχολιαστές και μόνον αυτούς.
. Η ταυτότητα των σχολιαστών είναι γνωστή μόνο στην Google.
. Όποιος θίγεται μπορεί να επικοινωνεί στο email μας.
. Περισσότερα στους όρους χρήσης.. Ευχαριστούμε για την κατανόησή σας.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου