Κλειστά σπίτια υπάρχουν. Λεφτά για να ανοίξουν, όμως, υπάρχουν;...
Η κυβέρνηση ανακοίνωσε ένα νέο πακέτο μέτρων για τη στεγαστική κρίση, με φορολογικά κίνητρα για την ανακαίνιση και την επιστροφή κλειστών κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση.
Στην πρώτη ανάγνωση, η κατεύθυνση μοιάζει σωστή.
Υπάρχει όμως ένα ερώτημα που σπάνια τίθεται:
Τι γίνεται με τον ιδιοκτήτη που έχει το σπίτι, θέλει να το νοικιάσει, αλλά δεν έχει τα χρήματα για να το ανακαινίσει;
Γιατί εκεί βρίσκεται ένα μεγάλο μέρος του πραγματικού προβλήματος.
Το κλειστό σπίτι δεν σημαίνει απαραίτητα «επενδυτική ευκαιρία»
Στη δημόσια συζήτηση ακούμε συχνά για τα εκατοντάδες χιλιάδες κλειστά ακίνητα που θα μπορούσαν να επιστρέψουν στην αγορά.
Όμως ένα «κλειστό» σπίτι δεν είναι πάντα ένα σύγχρονο διαμέρισμα που απλώς περιμένει έναν ενοικιαστή.
Μπορεί να είναι μια κατοικία κατασκευασμένη πριν από 50, 60, ακόμη και 80 χρόνια.
Μπορεί να χρειάζεται νέα ηλεκτρολογική εγκατάσταση.
Νέα υδραυλικά.
Κουφώματα.
Μόνωση.
Μπάνιο.
Κουζίνα.
Θέρμανση ή ψύξη.
Επισκευές σε τοίχους, δάπεδα και οροφές.
Και σε αρκετές περιπτώσεις μπορεί να χρειάζεται σχεδόν ολική ανακαίνιση.
Ένα τέτοιο ακίνητο δεν ανοίγει στην αγορά επειδή ο ιδιοκτήτης πήρε μια φορολογική έκπτωση.
Πρώτα πρέπει να βρεθούν τα χρήματα.
Η φορολογική έκπτωση έχει ένα βασικό πρόβλημα
Η πολιτεία μπορεί να προσφέρει φορολογικό κίνητρο για τις εργασίες ανακαίνισης.
Όμως η φορολογική έκπτωση λειτουργεί κυρίως αφού πραγματοποιηθεί η δαπάνη.
Και αυτό δημιουργεί ένα παράδοξο.
Ο ιδιοκτήτης που διαθέτει ήδη την οικονομική δυνατότητα να δαπανήσει δεκάδες χιλιάδες ευρώ για την ανακαίνιση μπορεί να αξιοποιήσει το κίνητρο.
Ο ιδιοκτήτης που έχει ένα παλιό σπίτι αλλά δεν διαθέτει το απαιτούμενο κεφάλαιο, τι ακριβώς μπορεί να κάνει;
Να κρατήσει το σπίτι κλειστό.
Και έτσι δημιουργείται ένας φαύλος κύκλος:
Δεν έχει χρήματα για ανακαίνιση → δεν μπορεί να νοικιάσει το σπίτι → δεν έχει εισόδημα από το σπίτι → εξακολουθεί να μην έχει χρήματα για την ανακαίνιση.
Αυτό είναι το πραγματικό πρόβλημα που πρέπει να αντιμετωπίσει μια σοβαρή στεγαστική πολιτική.
Δεν χρειάζονται μόνο φορολογικά κίνητρα. Χρειάζεται πρόσβαση σε κεφάλαιο.
Αν ο στόχος είναι να επιστρέψουν πραγματικά τα κλειστά σπίτια στην αγορά, ίσως πρέπει να αλλάξει η λογική.
Όχι μόνο:
«Κάνε την ανακαίνιση και θα έχεις φορολογική έκπτωση».
Αλλά:
«Δεν έχεις τα χρήματα για να ξεκινήσεις; Θα σου δώσουμε πρόσβαση στη χρηματοδότηση για να το κάνεις».
Ένα ειδικό πρόγραμμα για κλειστές κατοικίες θα μπορούσε να λειτουργεί με έναν συνδυασμό:
χαμηλότοκου ή άτοκου δανείου,
εγγύησης του Δημοσίου,
επιδότησης μέρους του κόστους για βαριές ανακαινίσεις,
αυστηρού ελέγχου των εργασιών και των παραστατικών,
υποχρέωσης μακροχρόνιας μίσθωσης μετά την ανακαίνιση,
και αποπληρωμής του δανείου σε βάθος χρόνου.
Με άλλα λόγια, να χρηματοδοτείται η επιστροφή του ακινήτου στην αγορά και όχι απλώς να επιβραβεύεται φορολογικά όποιος είχε ήδη τη δυνατότητα να το ανακαινίσει.
Γιατί αυτό θα μπορούσε να έχει μεγαλύτερη επίδραση στην αγορά
Ας υποθέσουμε ότι υπάρχει ένα παλιό σπίτι που χρειάζεται €40.000 για να γίνει πραγματικά κατοικήσιμο.
Ο ιδιοκτήτης δεν έχει αυτά τα €40.000.
Το σπίτι μένει κλειστό.
Αν όμως μπορούσε να εξασφαλίσει ένα μακροπρόθεσμο δάνειο με ευνοϊκούς όρους και παράλληλα μια κρατική επιδότηση για μέρος των εργασιών, τότε το ακίνητο θα μπορούσε να ανακαινιστεί.
Μετά θα μπορούσε να μπει σε μακροχρόνια μίσθωση.
Ο ιδιοκτήτης θα αποκτούσε εισόδημα.
Ο ενοικιαστής θα αποκτούσε κατοικία.
Η οικοδομή και τα συνεργεία θα αποκτούσαν δουλειά.
Και, κυρίως, ένα ακίνητο που σήμερα δεν προσφέρει τίποτα στην αγορά θα επέστρεφε σε αυτήν.
Αυτό είναι το σημείο που συχνά χάνεται μέσα στους αριθμούς.
Και όλα αυτά σε μια αγορά που ακριβαίνει μέρα με τη μέρα
Και εδώ βρίσκεται ακόμη μία κρίσιμη παράμετρος που δεν μπορεί να αγνοηθεί.
Το κόστος της ανακαίνισης δεν μένει σταθερό.
Όσο περνά ο χρόνος, αυξάνονται οι τιμές των υλικών, το κόστος των εργασιών και τα μεροκάματα των τεχνιτών. Ένα ποσό που σήμερα μπορεί να φαίνεται δύσκολο, σε έναν χρόνο μπορεί να είναι ακόμη μεγαλύτερο.
Για τον ιδιοκτήτη ενός παλιού ακινήτου δημιουργείται έτσι ένας δεύτερος φαύλος κύκλος:
Το σπίτι μένει κλειστό → δεν αποφέρει εισόδημα → η ανακαίνιση μετατίθεται → το κόστος της ανακαίνισης αυξάνεται → η ανακαίνιση γίνεται ακόμη πιο δύσκολη.
Και την ίδια στιγμή, η αγορά κατοικίας συνεχίζει να ακριβαίνει.
Άρα δεν έχουμε μόνο ένα στεγαστικό πρόβλημα.
Έχουμε ένα πρόβλημα πρόσβασης στο κεφάλαιο που απαιτείται για να δημιουργηθεί νέα διαθέσιμη κατοικία από το υπάρχον απόθεμα.
Για έναν ιδιοκτήτη που έχει ένα παλιό σπίτι αλλά δεν έχει τις οικονομικές δυνατότητες να το ανακαινίσει, η φορολογική έκπτωση από μόνη της δεν αρκεί.
Γιατί η πραγματική ερώτηση δεν είναι:
«Πόσα θα γλιτώσω από τον φόρο;»
Η πραγματική ερώτηση είναι:
«Πού θα βρω σήμερα τα χρήματα για να ξεκινήσω την ανακαίνιση;»
Και όσο αυτή η ερώτηση παραμένει αναπάντητη, πολλά από τα κλειστά σπίτια θα συνεχίσουν να παραμένουν κλειστά.
Όχι επειδή οι ιδιοκτήτες τους δεν θέλουν να τα νοικιάσουν.
Αλλά επειδή δεν μπορούν να αντέξουν το κόστος για να τα κάνουν ξανά κατοικήσιμα.
Το κράτος πρέπει να κοιτάξει το πραγματικό κόστος
Μια βαριά ανακαίνιση δεν είναι υπόθεση μερικών χιλιάδων ευρώ.
Για ένα παλιό ακίνητο, το κόστος μπορεί να γίνει πολύ υψηλό, ιδιαίτερα όταν απαιτούνται ταυτόχρονα τεχνικές, ενεργειακές και αισθητικές παρεμβάσεις.
Γι' αυτό και μια φορολογική ελάφρυνση, ακόμη και αν ακούγεται σημαντική ως απόλυτο ποσό, μπορεί στην πράξη να καλύπτει μόνο ένα μέρος της πραγματικής δαπάνης.
Και υπάρχει και κάτι ακόμη:
Ο ιδιοκτήτης πρέπει πρώτα να έχει τα χρήματα για να πληρώσει τον εργολάβο, τον ηλεκτρολόγο, τον υδραυλικό, τον μηχανικό και τα υλικά.
Η φορολογική ελάφρυνση δεν βάζει απαραίτητα αυτά τα χρήματα στην τσέπη του την ημέρα που πρέπει να ξεκινήσει το έργο.
Μήπως πρέπει να αντιμετωπίσουμε το ακίνητο σαν επένδυση στη στεγαστική προσφορά;
Εδώ βρίσκεται ίσως η ουσία.
Το κράτος θέλει να αυξήσει την προσφορά κατοικιών χωρίς να χρειαστεί να κατασκευάσει εκατοντάδες χιλιάδες νέες κατοικίες.
Υπάρχει ήδη ένα τεράστιο απόθεμα ακινήτων.
Το πρόβλημα είναι ότι ένα μέρος του είναι κλειστό, παλιό ή ακατάλληλο για άμεση κατοίκηση.
Άρα η πολιτική δεν πρέπει να σταματά στο:
«Έχουμε κλειστά σπίτια».
Πρέπει να συνεχίζει με το:
«Γιατί είναι κλειστά;»
Και σε αρκετές περιπτώσεις η απάντηση μπορεί να είναι απλή:
Επειδή ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αντέξει το κόστος για να τα ανοίξει.
Η στεγαστική κρίση δεν λύνεται μόνο με περισσότερα δάνεια για αγοραστές
Τα προγράμματα για την πρώτη κατοικία έχουν τη δική τους χρησιμότητα.
Όμως υπάρχει και η άλλη πλευρά της αγοράς.
Τι γίνεται με την προσφορά;
Γιατί αν αυξάνεται συνεχώς η ζήτηση χωρίς να αυξάνεται αντίστοιχα η διαθέσιμη προσφορά κατοικιών, η πίεση στις τιμές και στα ενοίκια μπορεί να παραμένει.
Γι' αυτό χρειάζεται μια πολιτική που να ενεργοποιεί την υπάρχουσα κατοικία.
Και αυτό σημαίνει να βοηθηθεί ο ιδιοκτήτης να μετατρέψει ένα κλειστό ακίνητο σε πραγματική κατοικία.
Ίσως λοιπόν η σωστή ερώτηση να μην είναι «πόσα κλειστά σπίτια υπάρχουν;»
Η σωστή ερώτηση είναι:
Πόσα από αυτά μπορούν πραγματικά να επιστρέψουν στην αγορά και τι χρειάζεται για να γίνει αυτό;
Γιατί άλλο είναι ένα σπίτι που χρειάζεται ένα βάψιμο και άλλο ένα σπίτι του 1940 που χρειάζεται σχεδόν να ξαναχτιστεί από μέσα.
Και αν θέλουμε πραγματικά να αντιμετωπίσουμε τη στεγαστική κρίση, πρέπει να μιλήσουμε και για τον δεύτερο.
Από την εξαγγελία στην πραγματικότητα
Τα νέα μέτρα κινούνται προς τη σωστή κατεύθυνση όταν προσπαθούν να αυξήσουν την προσφορά κατοικιών.
Αλλά η επιτυχία τους δεν θα κριθεί από το πόσα μέτρα ανακοινώθηκαν.
Θα κριθεί από το πόσα κλειστά σπίτια θα ανοίξουν πραγματικά.
Και για να ανοίξει ένα σπίτι, κάποιος πρέπει πρώτα να μπορέσει να πληρώσει την ανακαίνισή του.
Γι' αυτό ίσως χρειάζεται ένα νέο, πιο στοχευμένο πρόγραμμα:
«Ανοίγω το Σπίτι μου»
Ένα πρόγραμμα που δεν θα λέει απλώς στον ιδιοκτήτη:
«Αν ανακαινίσεις, θα πάρεις φορολογική έκπτωση».
Αλλά:
«Αν θέλεις να ανοίξεις το κλειστό σπίτι σου και να το διαθέσεις για μακροχρόνια κατοικία, θα σε βοηθήσουμε να βρεις τα χρήματα για να το ανακαινίσεις».
Γιατί τελικά το ζητούμενο δεν είναι να υπάρχουν σπίτια στους καταλόγους.
Το ζητούμενο είναι να υπάρχουν κατοικίες διαθέσιμες για ανθρώπους που ψάχνουν σπίτι.
Κλειστά σπίτια υπάρχουν.
Το ερώτημα είναι αν υπάρχουν τα χρήματα για να ανοίξουν.
Μείνετε μπροστά στις εξελίξεις — κάντε Like στο Facebook
Από το newsroom
Γράφει H Σκεύω Πινότση
-Posted by Anexartitos.Ta.Neα
Αν θέλετε να μαθαίνετε παράλληλα όσα σημαντικά διαδραματίζονται στα ελληνικά και ξένα media κάντε like στην σελίδα στο Facebook πατώντας εδώ.click here
Δημοσίευση σχολίου
.Τα σχόλια υπάρχουν για να συνεισφέρουν οι αναγνώστες στο διάλογο.
. Ο καθένας έχει δικαίωμα να εκφράζει ελεύθερα τις απόψεις του.
. Αυτό δεν σημαίνει ότι υιοθετούμε τις απόψεις αυτές.
. Συκοφαντικά ή υβριστικά σχόλια και greeklish αφαιρούνται όπου εντοπίζονται.
. Η ευθύνη των σχολίων (αστική και ποινική) βαρύνει τους σχολιαστές και μόνον αυτούς.
. Η ταυτότητα των σχολιαστών είναι γνωστή μόνο στην Google.
. Όποιος θίγεται μπορεί να επικοινωνεί στο email μας.
. Περισσότερα στους όρους χρήσης.. Ευχαριστούμε για την κατανόησή σας.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου